用自己的房产“投资入股”自家公司要交哪些税？

例如：田老板多年前创业设立了一人有限公司，随着日常经营步入正轨，业务应接不暇，田老板思考着，萌生了将自己名下的一处住宅用房作价投资到公司名下的想法，她向我提出疑问——

这项以房产作为投资的行为，

要不要交税？

要交哪些税呢?

老师给出的答案是：

用自己的房产“投资入股”自家公司是要交税的，涉及到增值税、土地增值税、个人所得税、契税和印花税五大税种。

今天，老师就和大家一起来探讨

这5大税种如何缴纳？

01增值税

《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件1《营业税改征增值税试点实施办法》第十条、第十一条规定：“销售服务、无形资产或者不动产，是指有偿提供服务、有偿转让无形资产或者不动产。有偿，是指取得货币、货物或者其他经济利益。”

根据上述规定，用自己的房产“投资入股”自家公司，即是以不动产为支付对价换取了被投资企业的股权，取得了“其他经济利益”，所以应当缴纳增值税。

如果投资入股的房产为个人购买不足2年的住房，则按照评估公允价值5%的征收率全额缴纳增值税；购买2年（含）以上的，免征增值税。（适用于北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区）

Ps：北京市、上海市、广州市和深圳市按如下规定处理：

02土地增值税

根据土地增值税相关定规定，转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人。所谓取得收入，是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。

因此，将房产投资到公司名下，是以不动产为支付对价换取了被投资企业的股权，属于有偿转让房地产的行为，应当缴纳土地增值税。

但是《财政部、国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》(财税〔2008〕137号)第三条规定，对个人销售住房暂免征收土地增值税。由于田老板投资入股的房产为“住房”，所以免征土地增值税。

03个人所得税

个人以非货币性资产投资，属于个人转让非货币性资产和投资同时发生。对个人转让非货币性资产的所得，应按照“财产转让所得”项目，依法计算缴纳个人所得税。上述所称非货币性资产，是指现金、银行存款等货币性资产以外的资产，包括股权、不动产、技术发明成果以及其他形式的非货币性资产。

所以，田老板以房产投资入股，应按评估后的公允价值确认非货币性资产转让收入和转让所得，并在应税行为发生后的次月15日内向主管税务机关申报纳税。

根据《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》（国税发[2006]108号）第三条的规定：纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，税务机关可根据《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条的规定，对其实行核定征税，即按纳税人住房转让收入的一定比例核定应纳个人所得税额。

具体比例由省级地方税务局或者省级地方税务局授权的地市级地方税务局根据纳税人出售住房的所处区域、地理位置、建造时间、房屋类型、住房平均价格水平等因素，在住房转让收入1%-3%的幅度内确定。据小编了解，咱南京市是按照1个点的税率征收个税。

几点小提醒：

1.非货币性资产转让收入减除该资产原值及合理税费后的余额为应纳税所得额。

2.纳税人一次性缴税有困难的，可合理确定分期缴纳计划并报主管税务机关备案后，自发生上述应税行为之日起不超过5个公历年度内（含）分期缴纳个人所得税。

3.个人以非货币性资产投资交易过程中取得现金补价的，现金部分应优先用于缴税；现金不足以缴纳的部分，可分期缴纳。

——政策来源：《财政部国家税务总局关于个人非货币性资产投资有关个人所得税政策的通知》（财税〔2015〕41号）

TIPS:

根据《财政部 国家税务总局关于个人所得税若干政策问题的通知》（财税字【1994】20号）第二条规定：个人转让自用达五年以上，并且是唯一的家庭生活用房取得的所得，暂免征收个人所得税。如果田老板投资入股的房产是自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房的房产，则免征个人所得税。

04契税

根据《财政部 税务总局关于继续执行企业 事业单位改制重组有关契税政策的公告》（财政部 税务总局公告2021年第17号）第六条的规定：

“同一投资主体内部所属企业之间土地、房屋权属的划转，包括母公司与其全资子公司之间，同一公司所属全资子公司之间，同一自然人与其设立的个人独资企业、一人有限公司之间土地、房屋权属的划转，免征契税。”

因此，将个人自有房产投入自己投资的个人独资企业或一人有限公司，土地使用权、房屋所有权的权属未发生变更，在办理土地使用权、房屋所有权登记时仅需办理更名手续，不征收契税。

05印花税

以房地产投资入股属于财产所有权的转移，应当按“产权转移书据”税目征收印花税，按万分之五的税率缴纳印花税。